[부동산] 나는 부동산과 맞벌이 한다 part3.

나는 부동산과 맞벌이 한다. 제3장

 

 

 

노후자금 계산하기

고령화 시대가 도래한다는 말을 수십 년 전부터 들어왔다. 베이비붐 시대의 아버지 세대들이 이제 한 분, 두 분씩 은퇴하는 시기를 맞이하면서 '노후준비'라는 키워드가 뉴스에서 자주 보인다. 평생직장이나 생업에서 수입을 벌어오시다가 어느 순간 은퇴를 맞이하는 부모님 세대의 큰 고민거리이기도 하다.

시대의 변화를 감지한 탓인지 20대, 30대에서 벌써부터 노후준비를 생각하면서 재태크를 준비하는 모습들도 많이 보인다. 노후자금을 미리 계산하여 자신이 얼마가 있어야 노후를 걱정 없이 경제활동을 하면서 생활할 수 있을지 계산해보기도 한다. 

은퇴를 하면서 퇴직금으로 치킨집을 차리고 프랜차이즈를 차리는 분들이 많다. 하지만 황금알은 아니더라도 달걀정도는 매일마다 얻을 수 있을 것이라는 생각은 정글 같은 세상에서 통하지 않았다. 저자는 노후의 마지막 한방인 퇴직금을 가지고 창업을 하기보다 나이가 들어가면서 근로소득보다는 자본이 일을 하는 시스템으로 버는 구조를 만들어 놓아야 한다고 말한다.

우리자신이 나이가 들어 더 이상 근로소득을 할 수 없을 때, 준비한 노후자금으로 생활한다면 얼마가 있어야 생활이 가능할까? 저자는 물가상승률을 고려하지 않고 노후 필요자금 공식을 말해준다.

 

 

노후 필요자금=(평균 예상 수명-은퇴나이) X 원하는 은퇴 생활비 X 12개월

 

 

단순 계산 식으로 적용해본다면 노후 필요자금을 수명이 다 할 때까지 모아둔 돈을 사용하기 위한 금액이다. 여기다가 모아둔 자본이 자본이 돈을 버는 시스템을 만들어 준다면, 매달마다 사용할 생활비가 시스템 속에서 얻게 되는 것이다.

 

 

 

자산을 불리는 공격, 자산을 지키는 수비

나 자신의 수입과 지출내역을 단순히 가계부정도라고 보지 말고 한 기업을 운영한다고 생각해보자.  기업의 경제적 펀더멘털을 평가할 때 기본적으로 평가하는 것이 재무제표이다. 현금흐름과 수입과 부채를 파악하는 것이다. 만약 나라는 홍길동 회사가 흑자 경영을 하기 위해서는 어떠한 노력을 해야 할까?

첫째, 수입을 늘린다.

둘째, 지출을 줄인다.

저자는 수입을 늘리라고 말한다. 앞장에서 설명한 것처럼 수익형 부동산을 구매해서 매달마다 발생하는 월세를 월금 이외의 부차적인 수입으로 단순 월금쟁이의 현금흐름보다 좋아지게 된다. 그리고 시세차익 부동산을 보유함으로써 장기간 부동산의 가치 상승으로 시세차익을 이용한 수입이 증가하게 된다. 저자는 부동산의 가치상승 및 월세 수입을 현금 자산의 인플레이션을 헷지 할 수 있는 수단이라고 말한다.

둘째로는 지출을 줄여야 한다. 투자를 시작하면서 수익을 몇십 퍼센트씩 올리기는 쉽지가 않다. 수익이 나지 않는 기간이 늘어날 수도 있고 시세차익이 나려면 시간이라는 레버리지가 반드시 필요하다. 그렇다면 투자를 한 뒤, 우리는 시간만 가기를 가만히 기다려야 하는 것일까?

저자는 수익10%를수익 10%를 내기보다 지출을 10% 줄이는 것이 훨씬 쉽다고 말한다. 수익 10%를 내기 위해서는 수익이 -20%가 날 수 있는 상황을 감수해야 하지만 지출을 10% 줄임으로써 전체 수익 10%만큼의 자산의 증가를 쉽게 가져갈 수 있다고 한다. 많은 사람들이 지출을 줄이는 것을 힘들어하고 어려워한다. 왜냐하면 없어서 못쓰는 것과 형편이 되는데 지출을 줄이는 것은 큰 차이가 있기 때문이다.

마음속에서 천사와 악마가 싸우기 시작한다. 투자금을 모으기 위해, 현금 자산을 늘리기 위해 지출을 기꺼이 줄이려는 한쪽의 내 마음과 다른 사람들을 비교하고 나의 형편이 점점 없어보여지는 것 같은 씁쓸한 모습이 대비되기 때문이다. 물욕이 없는 사람들은 덜하겠지만 기존의 생활방식이 지출을 함으로써 만족감을 얻고 자기 효능감을 얻어왔던 사람들은 지출을 줄이는 것이 차라리 재테크를 안 하는 게 낫다고 말하는 정도이다.

저자가 말하는 수익10%와 지출 10% 줄이기의 관점은 곰곰이 생각해볼 주제인 거 같다. 우리 모두는 수익 몇 퍼센트가 났는지에 관심이 있지 나의 씀씀이와 생활을 조정하는 것에는 관심이 없다. 하지만 숫자적으로 10%의 자산의 증가는 오히려 내가 덜 쓰거나 재정적인 조정을 통해 충분히 가능한 점이라는 것이다. 지출을 줆임으로써 내가 감당해야 할 리스크는 과연 리스크인가 나에게 자문해본다.

 

 

 

투자하기 전 나만의 체크리스트 

우리는 투자를 할 때, 충분한 공부와 준비를 하지 않은 채, 느낌적인 투자를 많이 하는 것 같다. 나 자신도 초기 주식투자를 되돌아볼 때, 기업에 대해 몇 날 며칠을 공부해보지 않고 뉴스나 유튜버의 말을 듣고 동의가 가면 나의 월급에 해당되는 돈을 선뜻 투자한 적이 있었다. 결과는 말할 필요도 없다. 우리가 시험을 칠 때에 문제를 읽고 왠지 답인 거 같아 체크하지 않듯이 투자 역시 자신만의 공부를 통해서 기준이 필요하다.

저자는 자신이 투자하기 전 스스로에게 꼭 하는 질문을 알려준다.

 

첫째, 투자로 인해 발생할 수 있는 손해는 무엇인가?
둘째, 리스크를 내가 감당할 수 있는가?
셋째, 투자한 물건이 원금보장이 되는가?
넷째, 이 물건의 수익률이 내가 정한 목표 수익률에 부합되는가?
다섯째, 이 물건을 매도할 때, 다른 사람이 사줄만한 매력이 있는가?
* 저자는 투자의 대상이 부동산이다.

 

저자의 글을 읽으면서 나 자신이 한없이 부끄러웠다. 재테크를 하고 싶어 관심을 가지고 투자를 하지만 저자의 태도와 나의 태도가 전혀 달랐기 때문이다. 먼저, 나는 저자와 같은 명확한 기준을 가지고 있지 않는다. 대략적으로 머릿속에서 생각하는 것이 아니라 글로써 표현할 수 있고 항상 투자할 때마다 체크리스트가 나는 없다. 그리고 마지막 질문에서 '다른 사람이 사줄만한 매력'이라는 부분이 크게 와닿았다. 부동산이라는 자산을 보유해서 시세차익을 얻기 위해서는 그 누군가가 매력적인 물건을 사줘야 하는 것이다. 21년에 부동산 제제 수십 차례 발표되면서 소위 '영끌족'이 생겼다. 최고로 가격이 많이 상승했을 때, 부동산을 사버린 영끌족들은 다섯째 질문을 스스로에게 했던 것일까?

 

돈걱정 없는 월급쟁이는 한방을 노리는 인생이 아니라 차근차근 기준과 목표를 가지고 쌓아가는 인생이라고 생각이 들었다. 부동산으로 부자가 된 사람들, 주식으로 부자가 된 사람들의 영상을 보고 있노라면 과정보다는 그들의 결과가 자꾸 눈에 들어온다. 고단하고 지루한 그들의 하루하루는 모르겠고 그들의 쌓아올린 부가 자꾸 부럽다.

블로그를 하는 것 역시 결국 그 결과를 말하기까지 나의 공부와 고민에 대한 하루를 기록하고자 한다.